Descrizione

Manuale teorico-pratico sul condominio e la sua amministrazione - Con formulario e appendice normativa - Nel CD-Rom: • Formule personalizzabili • Normativa di riferimento

Il volume, giunto alla nona edizione, si offre al lettore come un completo manuale teorico-pratico sul condominio. L’opera, infatti, affronta in maniera piana e lineare tutti gli aspetti di maggior interesse per l’operatore tra cui, ad esempio, i compiti e i doveri dell’amministratore, il ruolo e le funzioni dell’assemblea, la natura ed il regime delle delibere, la creazione delle tabelle millesimali, la disciplina dei beni comuni e i criteri di riparto delle spese in condominio.
Particolarmente efficace ed utile è stata la scelta di corredare gli argomenti affrontati con frequenti richiami alla giurisprudenza, soprattutto di legittimità, anche recente.
Nelle appendici al volume, oltre ad un formulario di atti e moduli, è presente una articolata selezione di norme. Sia il formulario che la raccolta normativa sono disponibili anche sul CD-Rom allegato. Per agevolare gli operatori gran parte delle formule e dei moduli sono disponibili in formato editabile.

Rodolfo Cusano
Già direttore tributario del Ministero delle Finanze, esercita la professione di avvocato in Napoli, con particolare interesse per il diritto condominiale e tributario. È stato Presidente del Centro Studi Nazionale per l’Associazione Liberi Amministratori di Condominio (A.L.A.C.) e Consulente giuridico dell’Associazione Piccoli Proprietari Case (A.P.P.C.).
Collabora con il giornale “Italia Casa” e, per questa Casa Editrice, è autore di numerosi testi in materia condominiale fra cui “Tabelle millesimali facili”, “L’amministratore di condominio” e “Formulario del condominio e delle locazioni commentato” in collaborazione con Giovanni Carini.

1 Il diritto di proprietà
1.1 Il diritto di proprietà
1.2 I limiti in materia di distanze, luci e vedute, stillicidio ed acque
1.2.1 Le distanze
1.2.2 Le luci e le vedute
1.2.3 Lo stillicidio
1.2.4 Le acque
1.3 Le servitù prediali
1.4 L'usufrutto, l'uso e l'abitazione
1.5 I modi di acquisto della proprietà
1.6 La trascrizione
2 La comunione dei beni
2.1 La comunione
2.2 Le fonti della comunione
2.2.1 Il titolo
2.2.2 La legge
2.2.3 Gli usi
2.3 I caratteri tipici della comunione: la quota e la mancanza di autonomia patrimoniale
2.4 L'uso, la gestione e la disposizione del bene comune
2.5 Lo scioglimento della comunione
3 Il condominio
3.1 L'istituto condominiale
3.2 Le norme in materia di condominio
3.3 La creazione e le caratteristiche di un condominio
3.4 La individuazione delle parti comuni di un edificio
3.5 Il condominio minimo
3.6 Il condominio parziale
3.7 Il supercondominio
3.7.1 Generalità e normativa applicabile
3.7.2 La gestione del supercondominio
3.8 La multiproprietà
3.8.1 Il contenuto del diritto di multiproprietà
3.8.2 La normativa applicabile
3.8.3 La normativa comunitaria. La direttiva 94/47/CE
3.8.4 Il codice del consumo
4 I beni in comune
4.1 L'individuazione dei beni comuni
4.1.1 L'esclusione in base al titolo
4.2 Il suolo su cui sorge l'edificio ed il sottosuolo
4.3 Le fondazioni ed i muri maestri
4.4 I tetti, i lastrici solari e le terrazze a livello
4.5 Le scale, i portoni d'ingresso e gli ànditi
4.6 La videosorveglianza in condominio
5 I beni in comune esterni all'edificio
5.1 Il cortile del fabbricato
5.2 La destinazione a parcheggio di un'area comune
5.3 Il regime giuridico dei posti auto in condominio
5.3.1 I parcheggi realizzati prima della legge 765/1967
5.3.2 I parcheggi realizzati nel periodo tra la "legge ponte" e la legge 47/1985
5.3.3 I parcheggi realizzati nel periodo tra la legge sul condono edilizio e la legge 122/1989 (legge Tognoli)
5.3.4 I parcheggi realizzati successivamente alla legge Tognoli
5.3.5 I parcheggi realizzati ai sensi e per gli effetti dell'articolo 9 della legge Tognoli
5.3.6 I parcheggi realizzati dopo l'entrata in vigore della legge Bassanini
5.4 Le antenne televisive
5.5 L'antenna di radioamatore
6 I servizi in condominio
6.1 L'ascensore e il superamento delle barriere architettoniche
6.1.1 Il superamento delle barriere architettoniche
6.1.2 L'ascensore come innovazione
6.2 Il servizio di riscaldamento
6.2.1 L'impianto di riscaldamento
6.3 I criteri per il riparto delle spese del riscaldamento
6.4 Il distacco di un singolo condomino dall'impianto di riscaldamento centralizzato
6.5 La trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas
6.6 L'installazione dell'autoclave
7 Il portierato
7.1 Il servizio di portierato
7.2 L'alloggio del portiere
7.3 L'assunzione del portiere
7.4 La risoluzione del rapporto di lavoro
7.5 L'abolizione del servizio di portierato
7.6 Il contratto di categoria
7.6.1 Il lavoro ripartito
7.6.2 Classificazione dei lavoratori
7.6.3 Le mansioni dei lavoratori
7.6.4 Portiere adibito a più stabili
7.6.5 Portiere adibito ad uno stabile con più ingressi
7.6.6 Il sostituto del portiere
7.6.7 La reperibilità e il tempo parziale
8 Le modifiche alle parti comuni
8.1 Le opere sulle parti comuni
8.1.1 I divieti
8.2 Le innovazioni
8.2.1 La stabilità e la sicurezza del fabbricato
8.2.2 Le innovazioni non consentite
8.2.3 Le innovazioni gravose o voluttuarie
8.3 Il diritto di sopraelevare
8.3.1 Il titolare del diritto di sopraelevare
8.3.2 I limiti del diritto di sopraelevare
8.3.3 La tutela del decoro architettonico
8.3.4 La diminuzione notevole di aria e luce
8.3.5 Il diritto all'indennità di sopraelevazione come diritto di credito
8.3.6 Il diritto all'indennità quale diritto di credito
8.4 Il perimento totale o parziale dell'edificio
8.5 Lo scioglimento del condominio
9 I rapporti di vicinato e le servitù in condominio
9.1 Le immissioni: i rapporti di vicinato e la normale tollerabilità
9.2 La legge quadro sull'inquinamento acustico
9.3 La tutela penale
9.4 Il divieto di tenere animali in condominio
9.5 Le servitù in condominio
10 Il regolamento di condominio
10.1 Il regolamento di condominio
10.2 La formazione del regolamento condominiale approvato a maggioranza
10.3 I regolamenti contrattuali
10.3.1 La normativa
10.3.2 La modifica del regolamento contrattuale
10.4 I condomìni sprovvisti di regolamento
10.5 Il regolamento di condominio e il rapporto con le altre norme
11 Le tabelle millesimali
11.1 La formazione delle tabelle millesimali
11.2 La maggioranza per l'approvazione delle tabelle millesimali
11.3 Le difficoltà per la formazione delle tabelle millesimali
11.4 La revisione delle tabelle millesimali
11.5 La denominazione e la classificazione delle tabelle millesimali
11.6 I criteri per la determinazione delle tabelle millesimali
11.7 I coefficienti di riduzione
11.7.1 Il coefficiente di utilizzazione
11.7.2 Il coefficiente di orientamento (detto anche coefficiente "B")
11.7.3 Il coefficiente di prospetto (detto anche coefficiente "C")
11.7.4 Il coefficiente di luminosità
11.7.5 Il coefficiente di piano
11.7.6 Esempi di coefficienti applicati ai vani
11.8 La determinazione dell'immobile nel suo insieme
11.9 I coefficienti di riduzione in relazione alle aree scoperte
12 I criteri di riparto delle spese in condominio
12.1 L'obbligo di contribuzione
12.2 Le spese di conservazione e di manutenzione
12.3 Le spese straordinarie
12.4 Le spese gravose e voluttuarie
12.5 Le spese sostenute con urgenza dal condomino
12.6 Il mancato pagamento degli oneri condominiali
12.7 I criteri di riparto
12.8 Il rapporto tra conduttore e proprietario
12.9 Il rapporto tra usufruttuario e proprietario
12.10 Il riparto delle spese condominiali in assenza di tabelle millesimali
12.11 Le spese di riparazione del lastrico solare
13 L'assemblea di condominio
13.1 La definizione di assemblea
13.2 L'assemblea ordinaria e straordinaria
13.3 I poteri dell'assemblea
14 La convocazione dell'assemblea
14.1 La convocazione dell'assemblea
14.1.1 La convocazione richiesta da almeno due condòmini ex art. 66 disp. att. c.c.
14.1.2 La convocazione effettuata ad un solo condomino
14.2 La forma della convocazione
14.3 Il contenuto dell'avviso di convocazione
14.4 I destinatari della convocazione
14.5 La convocazione dell'assemblea nel supercondominio
14.6 La convocazione dell'assemblea per i lavori straordinari e nelle comunioni parziarie
14.7 La fissazione di più riunioni
14.8 L'assemblea in seconda convocazione
15 La costituzione dell'assemblea
15.1 La riunione di condominio
15.2 La costituzione dell'assemblea
15.3 I condòmini presenti per delega
15.4 La procedura
15.5 La partecipazione dell'amministratore ed il conflitto di interessi
15.6 Il diritto di intervento e di voto dell'inquilino
15.7 Il verbale assembleare e il diritto all'informazione
15.7.1 La trascrizione nel registro del verbale di assemblea e sua obbligatorietà
15.7.2 L'obbligo di tenuta dei registri
15.7.3 L'interpretazione letterale dell'art. 1136 c.c.
15.7.4 La forma scritta ad substantiam per l'approvazione dei regolamenti di condominio
16 Le attribuzioni dell'assemblea
16.1 Le materie oggetto di deliberazione assembleare
16.2 Le delibere in genere
16.3 L'approvazione dei bilanci e l'obbligo di pagare i contributi
16.4 Le delibere in materia di tabelle millesimali
16.5 Le delibere in materia di nomina e revoca dell'amministratore
16.6 Le delibere in materia di innovazioni
16.7 Le delibere in materia di riparazioni straordinarie
17 La formazione della volontà dell'assemblea
17.1 La votazione
17.2 Gli astenuti ed i contrari
17.3 Il calcolo dei quorum per la validità delle deliberazioni
17.4 L'allontanamento di un condomino durante la riunione
17.5 I quorum speciali
17.5.1 L'abolizione del servizio di riscaldamento centralizzato
17.5.2 Il superamento delle barriere architettoniche
17.5.3 Le modifiche delle aree interne a parcheggio
17.6 Il falsus procurator
18 L'amministratore
18.1 L'amministratore quale libero professionista. Aspetti tributari
18.2 La rappresentanza organica non esiste più
18.3 Il rapporto di mandato
18.4 L'amministratore di condominio come persona giuridica
18.5 La nomina e la revoca dell'incarico
18.6 La nomina dell'amministratore giudiziale
18.6.1 L'amministratore ad acta
18.7 Facoltà ed obblighi dell'amministratore
18.7.1 L'obbligo di tenere i registri
18.7.2 L'obbligo di effettuare l'inventario
18.7.3 L'obbligo di tenere la contabilità
18.7.4 L'obbligo di presentare i documenti giustificativi delle spese
18.7.5 L'obbligo del rendiconto della gestione
18.7.6 L'obbligo di agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni
18.8 La responsabilità dell'amministratore
18.9 I limiti della responsabilità dell'amministratore
18.9.1 L'elemento soggettivo: il dolo e la colpa
18.9.2 La responsabilità penale
18.9.3 Lo svolgimento di attività pericolose
18.10 Il conto corrente condominiale
18.11 La certificazione di qualità dell'amministratore di condominio e le novità della normativa UNI 10801
18.12 Le informazioni accessibili ai condòmini: il diritto alla privacy
18.13 Il recupero delle somme anticipate dall'amministratore
19 Aspetti contabili dell'amministrazione condominiale
19.1 La tenuta della contabilità
19.1.1 La contabilità come strumento di valutazione della condotta dell'amministratore
19.1.2 Le scritture contabili consigliate
19.2 Il regolamento di condominio e la contabilità
19.3 L'archivio condominiale nella normativa UNI 10801
19.4 Il preventivo annuale della gestione
19.5 Il rendiconto annuale
19.6 Il principio di cassa e quello di competenza
19.7 L'erogazione delle spese e l'idoneità dei documenti giustificativi
19.8 Il rimborso delle spese anticipate dal condomino
20 Gli obblighi fiscali dell'amministratore
20.1 Il condominio come sostituto d'imposta
20.2 Gli obblighi dell'amministratore
20.2.1 Il modello F24 on line
21 La riscossione degli oneri condominiali
21.1 La riscossione degli oneri condominiali
21.1.1 La sentenza n. 24299/2008 della Corte di Cassazione
21.2 L'opposizione al decreto ingiuntivo
21.3 L'obbligazione al pagamento degli oneri condominiali tra alienante ed acquirente
21.4 L'acquirente di un immobile in condominio non è tenuto al pagamento delle obbligazioni che hanno natura personale
21.5 La riscossione degli oneri condominiali nei confronti del condomino apparente
21.6 La prescrizione in cinque anni degli oneri accessori dovuti dall'inquilino
21.7 Il coniuge assegnatario della casa coniugale ed il pagamento degli oneri condominiali
22 L'appalto dei lavori straordinari in condominio
22.1 Gli obblighi dell'amministratore
22.2 Il diritto al compenso per i lavori straordinari
22.3 La procedura
22.4 I poteri dell'assemblea
22.5 Il contratto di appalto
22.6 La responsabilità dell'appaltatore e le azioni specifiche
22.7 La denunzia per i vizi e la difformità dell'opera
22.8 L'azione in caso di rovina e difetti di cose immobili
23 L'impugnativa delle delibere assembleari
23.1 Il dissenso dalla lite
23.2 La fase dell'impugnativa
23.3 La capacità dell'amministratore di stare in giudizio
23.4 La sostituzione dell'amministratore
23.5 La necessità o meno della autorizzazione assembleare
23.6 La legittimazione ad agire del singolo condomino
23.7 Il ricorso all'assemblea
23.8 La revoca della delibera viziata
23.9 La nullità e l'annullabilità delle delibere assembleari
24 Le obbligazioni in condominio
24.1 Le obbligazioni nei confronti dei condòmini
24.2 Le obbligazioni nei confronti dei terzi
24.3 La responsabilità per i debiti contratti dall'amministratore
24.4 L'esecuzione dei crediti vantati dai terzi nei confronti del condominio va effettuata nei confronti dei singoli condòmini per quote
24.5 La responsabilità del condominio per atti dannosi commessi dall'amministratore o suoi dipendenti
24.6 Il condominio è responsabile per i beni in custodia
24.7 I criteri di ripartizione dei danni dovuti a terzi
24.8 Il criterio di ripartizione delle spese giudiziali
24.8.1 Il riparto
24.8.2 Il dissenso
Formulario
Appendice Normativa
Appendice I - Codice Civile e disposizioni di attuazione
1) R.D. 16 marzo 1942, n. 262 (G.U. 4-4-1942, n. 79 e 79bis, ed. str.). - Approvazione del codice civile (Articoli 1100-1139, 1703-1730)
2) R.D. 30 marzo 1942, n. 318 (G.U. 17-4-1942, n. 91 s.o.). - Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie (Articoli 61-72, 156)
Appendice II - Amministratori di condominio
1) Circolare Ministero delle Finanze 24 dicembre 1992, n. 77. - Attività degli Amministratori di condominio ed IVA
2) Circolare Ministero delle Finanze 31 dicembre 1992, n. 80/430460. - Rimborso degli oneri condominiali
3) D.L. 30 agosto 1993, n. 331, conv. con modif. in L. 29 ottobre 1993, n. 427. - Armonizzazione delle disposizioni in materia di imposte sugli oli minerali, sull'alcole, sulle bevande alcoliche, sui tabacchi lavorati e in materia di IVA con quelle recate da direttive CEE e modificazioni conseguenti a detta armonizzazione, nonché disposizioni concernenti la disciplina dei centri autorizzati di assistenza fiscale, le procedure dei rimborsi di imposta, l'esclusione dell'ILOR dei redditi di impresa fino all'ammontare corrispondente al contributo diretto lavorativo, l'istituzione per il 1993 di un'imposta erariale straordinaria su taluni beni ed altre disposizioni tributarie (Articolo 36)
4) Decreto Ministero delle Finanze 12 novembre 1998 (G.U. 4-12-1998, n. 284). - Comunicazioni degli amministratori di condominio all'anagrafe tributaria
5) Circolare Ministero delle Finanze 29 dicembre 1999, n. 246 - parte
6. - Direttiva generale per l'azione amministrativa e per la gestione dell'esercizio finanziario 1999. Metodologie di controllo differenziate per attività economiche dirette al consumatore finale. Metodologie di controllo.
Attività professionali. Categoria economica: Amministratori di beni immobili per conto terzi (Articoli estratti)
6) Circolare Ministero delle Finanze 6 novembre 2000, n. 204. - Disposizioni della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di condominio
Appendice III - Barriere architettoniche
1) L. 9 gennaio 1989, n. 13 (G.U. 26-1-1989, n. 21). - Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati (Stralcio)
2) Circolare 22 giugno 1989, n. 1669 (G.U. 23-6-1989, n. 145 s.o.). - Circolare esplicativa della L. 9 gennaio 1989, n. 13
3) L. 5 febbraio 1992, n. 104 (G.U. 17-2-1992, n. 39 s.o.). - Legge quadro per l'assistenza, l'integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate (Articoli 1, 3, 24)
4) D.P.R. 24 luglio 1996, n. 503 (G.U. 27-9-1996, n. 227). - Regolamento recante norme per l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici (Articoli estratti)
Appendice IV - Cooperative edilizie
1) R.D. 28 aprile 1938, n. 1165 (G.U. 5-8-1938, n. 177). - Approvazione del Testo Unico delle disposizioni sull'edilizia popolare ed economica (Articoli 201-240)
2) D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (G.U. 6-7-2005, n. 155). - Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210
Appendice V - Inquinamento acustico e antenne
1) Legge 6 maggio 1940, n. 554. - Disciplina dell'uso degli aerei esterni per audizioni radiofoniche (Articoli estratti)
2) L. 26 ottobre 1995, n. 447 (G.U. 30-10-1995, n. 254, s.o.). - Legge quadro sull'inquinamento acustico
Appendice VI - Multiproprietà
1) Dir. CE 26 ottobre 1994, n. 47 (G.U. 19-12-1994, n. 96). - Tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili
2) D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 (G.U. 8-10-2005, n. 235 s.o. n. 162/L). - Codice del consumo, a norma dell'articolo 7 della legge 29 luglio 2003, n. 229 (Articoli 69-81)
Appendice VII - Parcheggi
1) L. 17 agosto 1942, n. 1150 (G.U. 16-10-1942, n. 244). - Legge urbanistica (Articolo 41sexies)
2) L. 24 marzo 1989, n. 122 (G.U. 6-4-1989, n. 80). - Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate, nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 giugno 1959, n. 393 (Articoli 9-11)
Appendice VIII - Rifiuti
1) D.Lgs. 15 novembre 1993, n. 507 (G.U. 9-12-1993, n. 108). - Revisione ed armonizzazione dell'imposta comunale sulla pubblicità e del diritto sulle pubbliche affissioni, della tassa per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche dei comuni e delle province nonché della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani a norma dell'art. 4 della legge 23 ottobre 1992, n. 421, concernente il riordino della finanza territoriale (Articoli 58-63)
2) Circolare Ministero delle Finanze 22 giugno 1994, n. 95/E, Decreto legislativo 15 novembre 1993, n. 507. - Tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani interni (Stralcio)
Appendice IX - Riscaldamento
1) L. 9 gennaio 1991, n. 10 (G.U. 16-1-1991, n. 13 s.o.). - Norme per l'attuazione del Piano Energetico Nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia (Articoli 25-36)
2) D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412 (G.U. 14-10-1993, n. 242 s.o.). - Regolamento recante norme per la progettazione, l'installazione, l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell'art. 4, comma 4, della legge 9 gennaio 1991, n. 10
Appendice X - Assemblea di condominio, tabelle millesimali e maggioranze speciali
1) Circ. 26 marzo 1966, n. 12480, del Ministero dei Lavori Pubblici, Direzione Generale Edilizia Statale e Sovvenzionata, Divisione XVI/bis. - Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci
2) Legge 9 gennaio 1989, n. 13. - Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati (Articolo estratto)
3) Legge 9 gennaio 1991, n. 10. - Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia (Articolo estratto)