La locazione. Disciplina sostanziale e processuale. Con CD-ROM

Editore: Zanichelli
Autori: Vincenzo Cuffaro
Categoria: Diritto
Pagine: 840
Pubblicato: Maggio 2009
Codice ISBN: 9788808269720
Prezzo di listino: € ~~136,00~~
a Voi riservato: € 129,20
Promozione

Descrizione

Benché siano trascorsi più di trent’anni dall’entrata in vigore della legge nota con l’eponimo dell’equo canone e già da dieci anni sia in vigore la norma che ha cancellato le regole sulla determinazione imperativa del canone per le locazioni ad uso di abitazione, l’esperienza rende avvertiti del novero delle questioni che ancora ruotano intorno al contratto di locazione, contraddistinto da una disciplina quanto mai ricca ed articolata. È allora maturo il tempo per tracciare un bilancio di tutti i profili che possono sollecitare la riflessione dell’interprete e suscitare l’attenzione dell’operatore pratico, tracciando un quadro esaustivo e aggiornato della situazione dottrinale e giurisprudenziale.La Prima e la Seconda Parte del volume espongono ed esaminano criticamente i temi specifici del contratto e del rapporto locativo secondo le regole proprie del codice civile nel quale, com’è noto, la disciplina è affidata di massima a norme non imperative.Nella Parte Terza sono invece affrontate le questioni che più direttamente attengono ai diversi modelli contrattuali che tuttora trovano quali principali fonti di regolamentazione la l. 9 dicembre 1998, n. 431 e la l. 27 luglio 1978, n. 392. Un accurato esame ha così ad oggetto le disposizioni riguardanti le locazioni ad uso di abitazione e le locazioni c.d. commerciali, i due contratti che, nella prassi, hanno maggior diffusione, mentre un’ampia indagine è riservata allo scrutinio di altri rapporti contrattuali, con la ricognizione delle fattispecie sottratte alla disciplina speciale; ancora, una separata attenzione è rivolta al problema delle nullità, declinate al plurale proprio per sottolineare la molteplicità delle questioni determinate dai non sempre lineari precetti normativi.Rispetto al contratto di locazione è particolarmente sentita l’esigenza di approfondire il tema del processo, cui è dedicata l’intera Parte Quarta. La quotidiana esperienza rende avvertiti delle delicate questioni legate alla corretta applicazione delle regole processuali e proprio tale consapevolezza ha determinato lo svolgimento di un’analisi particolarmente ricca, articolata sia con riguardo al procedimento ordinario del c.d. rito locativo, sia con riferimento ai procedimenti di convalida, mentre una specifica attenzione è rivolta ai non facili problemi legati alla fase esecutiva.L’ultima, ma non per questo meno importante, parte Quinta del volume è dedicata ad un’attenta riflessione sulle regole dell’imposizione fiscale. Un profilo, questo fiscale, che non soltanto riveste rilevanti significati pratici, ma al quale lo stesso legislatore mostra una sempre più vivace attenzione, sino al punto di elevare l’adempimento tributario a requisito di validità del contratto.L’opera è corredata da un Cd-Rom (protetto) contenente il testo cartaceo interrogabile con ricerca libera e una ricca banca dati che ospita materiali giurisprudenziali, normativi e modelli contrattuali.

Vincenzo Cuffaro è Professore ordinario di Diritto Privato presso la Facoltà di Economia e Commercio dell’Università degli Studi di Firenze

Indice sommario

Introduzione (di VINCENZO CUFFARO) XIII

Parte Prima
Il contratto

Capitolo I (di ROBERTO CALVO) 3
Caratteri e requisiti
1. Nozione e contenuto 3
2. Fattispecie contermini 72.1
(Segue): il contratto di parcheggio 9
3. Soggetti 104.
Oggetto 21
5. Forma e pubblicità 226.
La tutela della detenzione esercitata dal locatario 267. Modelli e tipi contrattuali 30
Capitolo II (di ROBERTO CALVO) 33
Le prestazioni del locatore
1. Attribuzione del godimento e destinazione della cosa locata 33
1.1 (Segue): Lo stato di manutenzione 342.
Consegna 36
3. Manutenzione e riparazioni 384.
La responsabilità per vizi della cosa 43
4.1 (Segue): i patti di esonero e limitazione della responsabilità 495.
Garanzie per molestie 50
Capitolo III (di ROBERTO CALVO) 55
Le prestazioni del conduttore
1. Pagamento del corrispettivo 55
2. Garanzie 563.
Custodia del bene 59
4. Non uso 615.
Diligenza del conduttore 62 6. Migliorie e addizioni 63
7. Restituzione del bene 66

Parte Seconda
Il rapporto

Capitolo IV (di ALESSANDRO CIATTI) 71
Le vicende estintive
1. La durata massima e la locazione sottoposta a condizione 71
2. La locazione senza determinazione di durata 733.
Lo scioglimento del vincolo locatizio in genere 76
4. Il recesso del locatore 785.
Il recesso del conduttore 80
6. La disdetta 837.
La rinnovazione 88
8. Il mutuo dissenso 939.
La risoluzione per inadempimento e l’obbligo di pagare il canone 94
10. Le altre sopravvenienze 9511.
Il fallimento di una delle parti 97
Capitolo V (di ALESSANDRO CIATTI) 103
Il trasferimento a titolo particolare della cosa locata
1. L’ambito di applicazione della regola emptio non tollit locatum 103
2. La successione dell’acquirente nel contratto 1063.
La liberazione o cessione del corrispettivo della locazione 110
4. L’opponibilità del contratto all’avente causa: la locazione di data certa anterioreal trasferimento
112
5. Il c.d. patto di rispetto e la detenzione del conduttore anteriore al trasferimento 1136.
Onere della trascrizione per le locazioni ultranovennali 115
7. Opponibilità delle locazioni di cose mobili 1178.
Alienazione della cosa locata e clausole di scioglimento del contratto 118
9. Il risarcimento del danno al conduttore licenziato 12110.
Vendita forzata e successione nel contratto dell’acquirente e dell’assegnatario 123
11. L’estinzione del diritto del locatore con effetto retroattivo 12512.
L’estinzione del diritto del locatore con effetto non retroattivo 129
Capitolo VI (di ALESSANDRO CIATTI) 133
La cessione del contratto, la sublocazione e il trasferimento
della posizione contrattuale per morte di una delle parti
1. La cessione della locazione nel codice civile 133
2. Cessione legale della locazione immobiliare in caso di alienazione o di affittodi azienda
135
3. Cessione legale della locazione d’immobile ad uso di abitazione per eventilegati alla vita familiare del conduttore
138
4. Cessione legale della locazione ad uso diverso dall’abitazione per eventi legati
alla vita familiare del conduttore 140
5. Cessione ai coutenti in caso di recesso dalla locazione immobiliare ad uso

diverso dall’abitazione 1416.

La sublocazione nel codice civile 142
7. La sublocazione d’immobili ad uso abitativo nella disiciplina speciale 1508.
La sublocazione d’immobili ad uso diverso dall’abitazione nella disciplina speciale 153
9. Il trasferimento della posizione contrattuale per morte di una delle parti nellalocazione immobiliare ad uso abitativo
154
10. Il trasferimento della posizione contrattuale per morte di una delle parti nellalocazione immobiliare ad uso diverso dall’abitazione
159
Parte Terza
I modelli contrattuali

Capitolo VII 165
Le locazioni ad uso di abitazione
SEZIONE I (di FRANCO PETROLATI) 165
L’EMANCIPAZIONE DAL CODICE CIVILE
1. Il diritto all’abitazione e la legislazione vincolistica 165
2. La l. 392/1978: la prima disciplina ordinaria della locazione abitativa 1683.
I patti in deroga: la transizione verso la liberalizzazione 173
SEZIONE II (di FRANCO PETROLATI) 177
LA RIFORMA DELLA LOCAZIONE ABITATIVA
1. Lineamenti essenziali 177
2. La forma scritta 1793.
Regime formale e art. 80, l. 392/1978 184
4. La locazione di fatto 1875.
L’incidenza della registrazione 192
6. Il modello c.d. libero 1987.
Il modello c.d. concertato 200
8. Il diniego di rinnovo alla prima scadenza 2049.
Le sanzioni a carico del locatore 215
10. Il recesso del conduttore 21911.
La locazione transitoria 221
11.1 Il contratto per gli studenti 22612.
La foresteria 228
13. La cornice residua della l. 392/1978: verifica della cogenza 23113.1
La sublocazione 231
13.2 Inadempimento del conduttore 23213.3
Successione nel contratto 233
13.4 Patto di risoluzione in caso di compravendita 23413.5
Ripartizione delle spese di registrazione 234 13.6 Oneri accessori 235
13.7 Partecipazione all’assemblea di condominio 239
13.8 Deposito cauzionale 242
14. I contratti in corso alla data del 30 dicembre 1998 24515.
L’equo canone dopo la riforma 249
15.1 Contratti in corso 24915.2
Prescrizione e decadenza 25015.3 La decorrenza del termine perentorio 253
Capitolo VIII (di MAURO DI MARZIO) 255
Le locazioni ad uso diverso dall’abitazione
1. Le locazioni non abitative e le ragioni della «gerarchia protettiva» 255
2. Tipi e sottotipi 2572.1
Attività industriali e commerciali 257
2.2 Attività artigianali 2592.3
Attività agricole 260
2.4 Attività turistiche 2612.5
Attività alberghiere 262
2.6 L’affitto, in particolare di azienda 2642.7
Attività non in contatto col pubblico 266
2.8 Attività esercitate in immobili complementari o interni 2672.9
Attività professionali 267
2.10 Attività transitorie 2692.11
Locazione di immobili da destinare a «particolari attività» 270
2.12 Locazioni stagionali 2742.13
Locazioni di aree nude 275
2.14 Locazione di immobili strumentali all’esercizio di attività protette 2753.
Durata 277
3.1 Diniego di rinnovazione 2803.2
Trattamento sanzionatorio della mancata adibizione all’uso dichiarato 284
3.3 Recesso 2864.
Sublocazione e cessione 289
5. Successione 2966.
Indennità di avviamento 298
7. Prelazione 3047.1
Denuntiatio 311
7.2 Esercizio della prelazione 3158.
Riscatto 317
9. Prelazione in caso di nuova locazione 32110.
Canone 322
Capitolo IX 325
I rapporti contrattuali esclusi
SEZIONE I (di ANTONIO MAZZEO)
RAPPORTI CONTRATTUALI RELATIVI AD IMMOBILI AD USO ABITATIVO
1. Premessa sull’ambito applicativo della l. 9 dicembre 1998, n. 431 325
2. Categorie escluse dalla sfera di applicazione della novella legislativa: locazioni

di immobili vincolati e signorili, ville e castelli 3272.1

(Segue): locazioni di alloggi di edilizia residenziale pubblica 330
2.2 (Segue): locazioni di alloggi per esclusive finalità turistiche 3322.3
(Segue): contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori

per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio 3363.

Le tipologie contrattuali della l. 269/2004 per i conduttori in condizioni di disagio

abitativo 3384.

Altre ipotesi (contratti atipici) non rientranti nella disciplina speciale delle

locazioni abitative: locazione ad uso foresteria 3444.1

(Segue): contratto di alloggio, affittacamere, residence, albergo, albergo

diffuso, posto letto, locazione di alloggio ad uso «garçonnière» o «pied à terre» 3474.2

(Segue): locazione collegata al rapporto di lavoro e alloggio di servizio 3525. Locazione di immobile oggetto di procedura espropriativa 355
SEZIONE II (di ANTONIO MAZZEO) 363
RAPPORTI CONTRATTUALI RELATIVI AD IMMOBILI AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO
1. Premessa sull’ambito di applicazione della l. 27 luglio 1978, n. 392, in tema di

contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo 3632.

Tipologie contrattuali contigue alle locazioni non abitative: affitto di azienda

(e, in particolare, di azienda alberghiera) 3672.1

(Segue): locazione finanziaria di immobile non abitativo 370
2.2 (Segue): contratto di posteggio 3722.3
(Segue): contratto di ormeggio 374
3. Ipotesi specifiche: locazione di area nuda. Casistica 3763.1
(Segue): locazione di area adibita a campeggio 379
3.2 (Segue): locazione di autorimessa (e cantina) 3803.3
(Segue): locazione di locale adibito a deposito 383
3.4 (Segue): fattispecie particolari 3864.
Locazione di immobile (ad uso diverso) oggetto di procedura concorsuale 388
Capitolo X (di VINCENZO CUFFARO) 391
La disciplina delle nullità
1. Il regime della invalidità delle clausole contrattuali 391
2. Invalidità delle clausole ai sensi della l. 392/1978, nei contratti di locazionead uso diverso dall’abitazione
395
3. Invalidità delle clausole ai sensi della l. 431/1998, nei contratti di locazionead uso abitativo
397
4. La invalidità delle clausole nei contratti agevolati 3995.
La invalidità delle clausole nei contratti ordinari 405
6. La invalidità delle clausole elusive della durata legale 4107.
La invalidità per inosservanza del requisito di forma 413
8. La invalidità per violazione degli adempimenti fiscali 422

Parte Quarta
Il processo

Capitolo XI (di PAOLO PORRECA) 439
Il rito generale delle locazioni
1. L’assoggettamento al rito del lavoro 439
2. Fattispecie incluse 4403.
Fattispecie escluse 444
4. Giurisdizione ordinaria e amministrativa 4454.1
Destinazione pubblica del bene 448
4.1.1 Vincoli e diritti di uso pubblico 4494.2
Diritto internazionale privato processuale 450
4.3 Soggetti di diritto internazionale pubblico, agenti diplomatici e immunitàgiurisdizionale
452
5. Competenza per materia 4535.1
Competenza per territorio 454
5.2 Competenza fallimentare 4565.3
Competenza arbitrale 458
6. Connessione, litispendenza e continenza 4597.
La legittimazione attiva e passiva nelle controversie locatizie 463
7.1 Fattispecie collettive, rapporto di coniugio e questioni di litisconsorzio 4647.2
Riflessi processuali della cessione del contratto 466
7.3 Il fallimento del locatore e del conduttore 4688.
Il ricorso: struttura, effetti e vizi 468
9. Il decreto di fissazione dell’udienza 47310.
La memoria di costituzione del convenuto: struttura e onere di contestazione 475
10.1 Preclusioni 47910.1.1
L’ammissione della prova documentale 482
11. L’intervento del terzo e la riunione e separazione di cause 48612.
L’udienza di discussione 487
13. Questioni sulla scelta del rito e la competenza del giudice 49014.
L’ordinanza di rilascio prevista dall’art. 30, l. 27 luglio 1978, n. 392 495
14.1 L’ordinanza provvisoria di rilascio 50315.
L’ordinanza di pagamento delle somme non contestate 507
16. L’ordinanza d’ingiunzione 50817.
L’ordinanza ingiunzionale postistruttoria 510
18. L’istruzione e i poteri officiosi del giudice 51019.
La conciliazione 516
20. La sentenza 51721.
Il termine ex art. 56, l. 27 luglio 1978, n. 392 520
22. Le vicende anomale del processo: la sospensione e il processo locatizio 52322.1
L’interruzione del processo 531
22.2 L’estinzione del processo 53423.
L’appello 538
24. Cenni sul giudizio davanti alla Suprema Corte di cassazione, il giudizio di rinvio
e gli altri mezzi d’impugnazione 549

Capitolo XII
(di PASQUALE D’ASCOLA, ROSARIA GIORDANO, PAOLO PORRECA) 553
Il procedimento per convalida di licenza e sfratto
1. Caratteristiche generali e profili di costituzionalità del procedimento 554
1.1 È incostituzionale la non reclamabilità dell’ordinanza di rilascio? 5592.
Ambito del procedimento per convalida: la locazione immobiliare 566
3. Rapporti esclusi e rapporti soggetti alla tutela speciale 5693.1
La sublocazione 574
3.2 Le controversie agrarie 5764.
Tassatività delle fattispecie legittimanti 580
4.1 Singole fattispecie legittimanti: la finita locazione 5844.2
Lo sfratto per morosità 585
4.2.1 Gli oneri accessori 5904.2.2
Rapporti tra sfratto per morosità e finita locazione 592
4.2.3 Clausola risolutiva espressa, diffida ad adempiere e termine essenziale 5945.
La locazione d’opera 596
6. Giurisdizione e competenza 6056.1
Pronunce sulla competenza 609
6.2 Litispendenza, continenza, connessione, pregiudizialità e interruzionedel processo
611
7. Legittimazioni: rinvio 6218.
L’atto introduttivo 621
9. Il termine a comparire 62710.
Il subprocedimento di notificazione 629
10.1 Il domicilio eletto 62910.2
L’avviso prescritto dall’ult. co. dell’art. 660 c.p.c. 630
10.2.1 L’avviso e la notifica a mezzo posta 63210.2.2
L’avviso e la notifica agli enti 633
10.3 La notifica ex art. 140 c.p.c. 63410.4
La notifica ex art. 143 c.p.c. 635
11. La fase sommaria. Costituzione delle parti e designazione del giudice 63712.
La mancata comparizione dell’intimante 639
13. La mancata comparizione e la mancata opposizione dell’intimatocome presupposti per l’emissione dell’ordinanza di convalida
644
14. L’attestazione di persistenza della morosità 64514.1
Poteri del giudice 648
14.2 Il significato processuale della mancata comparizione o mancataopposizione dell’intimato
651
15. L’art. 55, l. 392/1978 e il procedimento per convalida: portata applicativaprocessuale e sostanziale
653
15.1 La sanatoria della morosità 65815.2
Il termine previsto dall’art. 55, l. 392/1978 663
15.3 L’udienza di verifica 66815.4
L’ordinanza ex art. 666 c.p.c. 671
16. L’ordinanza di convalida: struttura ed effetti 67216.1
Il rigetto della convalida 681
17. La posizione del terzo in fase sommaria 681
18. Il decreto ingiuntivo a seguito di convalida e il procedimento monitorio

in materia locatizia 68519.

Mezzi di impugnazione esperibili avverso l’ordinanza di convalida 691
19.1 I rimedi «ordinari»: appello, ricorso straordinario in cassazionee regolamento di competenza
692
19.2 Revocazione 69519.3
Opposizione di terzo 698
19.4 Opposizione tardiva alla convalida 69920.
Comparizione ed opposizione dell’intimato 708
21. Il giudizio successivo all’opposizione dell’intimato: natura e preclusioniall’esercizio dei poteri processuali delle parti
710
22. L’ordinanza di rilascio 71322.1
Presupposti 714
22.2 Natura 71822.3
Mezzi di impugnazioni esperibili avverso l’ordinanza di rilascio 72222.4 Estinzione del giudizio di merito e sopravvivenza dell’ordinanza di rilascio 727
Capitolo XIII (di ROSARIA GIORDANO) 731
Il procedimento esecutivo in materia locatizia
1. L’esecuzione forzata per rilascio: premesse di carattere generale 731
2. Titoli esecutivi idonei a dare luogo all’esecuzione per rilascio 7323.
Il procedimento di esecuzione per rilascio nel codice di procedura civile 736
3.1 Gli atti preliminari all’esecuzione 7373.2
L’avviso di rilascio 737
3.3 La rinuncia al rilascio da parte dell’istante 7403.4
L’accesso in loco dell’ufficiale giudiziario 742
3.5 L’intervento del giudice in presenza di difficoltà ex art. 610 c.p.c. 7443.6
Questioni in tema di competenza degli ufficiali giudiziari 746
3.7 Natura e regime del provvedimento di liquidazione delle speseex art. 611 c.p.c.
7474. Le disposizioni speciali in tema di rilascio degli immobili urbani locati ad uso

abitativo: dalla legislazione vincolistica alla sospensione ope legis

dell’esecuzione per rilascio 7494.1

La sospensione ex lege delle procedure di rilascio 754
5. L’esecuzione per rilascio degli immobili locati ad uso diverso da quello abitativo 7576.
La tutela dei terzi 759
Parte Quinta
L’imposizione tributaria

Capitolo XIV (di ENRICO FAZZINI) 763
Profili tributari della locazione immobiliare
1. Premessa 763
2. Imposizione indiretta 765
2.1 Il tributo di registro 7662.1.1
Presupposto del tributo 766
2.1.2 Soggetti passivi 7672.1.3
La misura dell’imposta 770
2.1.4 Determinazione della base imponibile e liquidazione del tributo 7712.1.5
Adempimenti operativi 772
2.1.5.1 Termini per la registrazione ed il versamento del tributo 7722.1.5.2
Modalità di registrazione 773
2.2 L’omessa registrazione del contratto di locazione 7732.3
Il tributo sul valore aggiunto 775
2.3.1 Presupposto del tributo e distinzione tra le varie tipologie di operazioni 7752.3.2
Le fattispecie di esenzione. L’istituto del pro-rata 776
2.3.3 Il nuovo regime IVA delle locazioni immobiliari 7783.
Imposizione diretta 782
3.1 L’imposta sul reddito delle persone fisiche 7843.1.1
I redditi fondiari 785
3.1.1.1 I redditi dei fabbricati 7863.1.1.2
I redditi da fabbricati in caso di «inquilino moroso» 789
3.1.1.3 I redditi da fabbricati in caso di immobile non locato 7903.1.1.4
Agevolazioni fiscali 791
3.1.2 I redditi di impresa 7953.2
L’imposta sul reddito delle società 799
4. L’imposta regionale sulle attività produttive 8015.
L’imposta comunale sugli immobili 803
5.1 Soggetti passivi 8035.2
Base imponibile 804
5.3 L’aliquota 8045.4
Liquidazione dell’imposta 805
5.5 Abolizione dell’imposta sull’abitazione principale 8055.6
La dichiarazione ICI 806
5.7 Adempimenti operativi 8076.
Fondi immobiliari 808
Bibliografia 811
Indice analitico 835

Lunedì	09:00 - 13:30	15:30 - 20:30
Martedì	09:00 - 13:30	15:30 - 20:30
Mercoledì	09:00 - 13:30	15:30 - 20:30
Giovedì	09:00 - 13:30	15:30 - 20:30
Venerdì	09:00 - 13:30	15:30 - 20:30
Sabato	09:00 - 13:30	chiuso

La locazione. Disciplina sostanziale e processuale. Con CD-ROM

Descrizione

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