Descrizione

L'opera esamina in modo completo ed esaustivo l'istituto della trascrizione, di fondamentale importanza per la certezza dei traffici immobiliari, con riguardo anche alle fattispecie "atipiche" diffuse nella prassi. La trattazione è aggiornata alle più recenti disposizioni legislative e giurisprudenziali in materia ed analizza in particolare: gli atti soggetti a trascrizione ed i suoi effetti, la trascrizione del contratto preliminare, delle convenzioni matrimoniali, degli acquisti mortis causa, nonchè delle domande giudiziali e delle sentenze. Il volume si sofferma, infine, sull'esecuzione della pubblicità immobiliare e la cancellazione della trascrizione

INDICE SOMMARIO

Elenco delle principali abbreviazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XIII

CAPITOLO I

ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE

1. La trascrizione in generale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.1. Natura giuridica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

2. L’oggetto della trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

2.1. Tassatività dell’elencazione degli atti soggetti a trascrizione. 12

2.2. La vendita. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

2.2.1. La vendita generica. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

2.2.2. La vendita alternativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

2.2.3. La vendita facoltativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

2.2.4. La vendita di cosa futura . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

2.2.5. La vendita di cosa altrui . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

2.2.6. La vendita con riserva di proprietà . . . . . . . . . . 37

2.2.7. La vendita con patto di riscatto. . . . . . . . . . . . . 39

2.3. La donazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

2.3.1. L’atto di opposizione alla donazione . . . . . . . . . 47

2.3.2. Rinuncia ad atto di opposizione alla donazione. . . 54

2.4. La permuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

2.5. Altri contratti che trasferiscono la proprietà di beni

immobili. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

2.6. I contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il

diritto di usufrutto, di uso e di abitazione . . . . . . . . . . . 64

2.7. I contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il

diritto di superficie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

2.8. I contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano i

diritti del concedente e dell’enfiteuta. Gli atti e le sentenze

di affrancazione del fondo enfiteutico . . . . . . . . . . . . . . 73

2.9. I contratti che costituiscono o modificano servitù prediali . 77

2.9.1. Le servitù non trascritte. . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

2.9.2. La cessione di cubatura . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

2.10. Gli atti costitutivi della comunione. . . . . . . . . . . . . . . . 92

2.10.1. Il regolamento di condominio . . . . . . . . . . . . . . 94

2.11. Gli atti di rinunzia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

2.11.1. La rinuncia all’eredità e al legato . . . . . . . . . . . . 108

2.12. I contratti di locazione ultranovennale . . . . . . . . . . . . . 110

2.13. Gli atti e le sentenze di liberazione o cessione di pigioni o di

fitti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

2.14. Il conferimento in godimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

2.15. I contratti di anticresi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

2.16. Le transazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

2.17. Le sentenze ed i provvedimenti dell’autorità giudiziaria . . 130

2.18. La divisione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

2.18.1. La divisione a stralcio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

2.19. La cessione dei beni ai creditori . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

2.20. Gli atti di destinazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

2.20.1. Gli effetti della trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . 160

2.20.2. Struttura dell’atto di destinazione . . . . . . . . . . . 166

2.20.3. La forma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

2.20.3.1. Costituzione del vincolo di destinazione

con testamento . . . . . . . . . . . . . . . . . 176

2.20.4. Atti di destinazione e trasferimento di immobili . . 180

2.21. Trust . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186

2.22. Operazioni delle società: trasformazione, modifica di denominazione,

trasferimento della sede, fusione e scissione,

scioglimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

2.23. Patto di famiglia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

3. Altre trascrizioni previste dal codice civile e dalle leggi speciali . . 217

CAPITOLO II

EFFETTI DELLA TRASCRIZIONE

4. Funzione tipica della trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

5. La trascrizione come onere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236

6. Operatività della trascrizione: la risoluzione di conflitti fra atti intervivos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238

6.1. La continuità delle trascrizioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250

6.2. La responsabilità del venditore . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

6.3. La responsabilità del secondo acquirente . . . . . . . . . . . . 261

6.4. Il risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

6.5. La responsabilità solidale con altri soggetti. . . . . . . . . . . 272

7. Conflitto fra atti inter vivos compiuti dal defunto e dall’erede o dal

legatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287

8. Conflitto tra acquirenti a titolo originario ed acquirenti a titolo

derivativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293

9. Limiti soggettivi dell’efficacia della trascrizione . . . . . . . . . . . . 299

10. Eccezionale efficacia costitutiva della trascrizione . . . . . . . . . . . 302

CAPITOLO III

LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE

11. Generalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307

12. La trascrizione dei contratti preliminari stipulati ante novella . . . 311

13. L’oggetto del contratto preliminare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313

14. La forma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317

15. L’obbligo di trascrivere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319

16. Preliminare unilaterale e patto di opzione. . . . . . . . . . . . . . . . 325

17. Il patto di prelazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332

18. Il patto di retrovendita ed il mandato senza rappresentanza ad

acquistare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336

19. I preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire o in corso di

costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338

19.1. I preliminari aventi ad oggetto porzioni di immobili da

costruire o in corso di costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . 344

19.2. La venuta ad esistenza del fabbricato . . . . . . . . . . . . . . 351

20. Efficacia prenotativa della trascrizione del preliminare. . . . . . . . 352

20.1. Effetto prenotativo ed azioni giudiziali o esecutive. . . . . . 358

20.2. Effetto prenotativo ed iscrizione di ipoteche. . . . . . . . . . 362

20.3. Durata dell’effetto prenotativo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368

20.4. Corrispondenza tra preliminare e definitivo . . . . . . . . . . 375

20.5. Variazioni oggettive. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379

20.6. Variazioni soggettive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381

20.7. Variazione di causa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386

21. Il privilegio speciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387

21.1. Privilegio speciale del promissario acquirente ed ipoteca

anteriore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395

CAPITOLO IV

LA TRASCRIZIONE DELLE

CONVENZIONI MATRIMONIALI

22. La pubblicità del regime di comunione legale dei beni . . . . . . . 411

22.1. La trascrizione degli atti di acquisto di beni immobili compiuti

da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale

dei beni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 414

23. La pubblicità delle convenzioni matrimoniali . . . . . . . . . . . . . 425

24. Effetti della pubblicità. La posizione della giurisprudenza . . . . . 430

24.1. La posizione della dottrina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438

25. La costituzione del fondo patrimoniale . . . . . . . . . . . . . . . . . 453

25.1. Modalità della trascrizione dell’atto costitutivo o modificativo

di fondo patrimoniale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468

26. Le convenzioni matrimoniali che escludono beni immobili dalla

comunione tra i coniugi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 477

26.1. Modalità della trascrizione delle convenzioni matrimoniali

che escludono beni immobili dalla comunione . . . . . . . . 491

26.2. Le convenzioni matrimoniali che includono beni immobili

nella comunione tra i coniugi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496

27. Gli atti e i provvedimenti di scioglimento della comunione . . . . 498

27.1. Il verbale di separazione personale dei coniugi . . . . . . . . 506

28. Gli atti di acquisto di beni personali a norma dell’art. 179, lett. c),

d), e) ed f), c.c . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 515

28.1. Modalità della trascrizione dell’acquisto di beni personali . 521

28.2. L’opponibilità dell’acquisto di beni personali . . . . . . . . . 526

28.3. Pubblicità degli acquisti di beni destinati all’esercizio dell’impresa

di uno dei coniugi a norma dell’art. 178 c.c. . . . 529

29. La trascrizione come forma di pubblicità delle convenzioni matrimoniali

regolate da legge straniera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543

CAPITOLO V

LA TRASCRIZIONE DEGLI ACQUISTI MORTIS CAUSA

30. La trascrizione degli acquisti mortis causa in generale . . . . . . . . 551

31. La trascrizione dell’accettazione dell’eredità . . . . . . . . . . . . . . 554

31.1. La specialità della trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 565

32. La trascrizione dell’acquisto dell’eredità senza accettazione . . . . 570

33. Soggetti obbligati all’effettuazione della trascrizione dell’accettazione

dell’eredità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 575

34. La trascrizione dell’acquisto del legato . . . . . . . . . . . . . . . . . . 582

35. La trascrizione dei legati ex lege e, in particolare, del legato del

diritto di abitazione sulla casa coniugale a favore del coniuge

superstite. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 586

36. Effetti della trascrizione degli acquisti mortis causa. La continuità

delle trascrizioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 594

36.1. Conflitto fra più acquirenti mortis causa; conflitto fra erede

o legatario e aventi causa dal defunto . . . . . . . . . . . . . . 601

36.2. Conflitto fra aventi causa dal defunto ed aventi causa dall’erede

o dal legatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 605

36.3. Conflitto fra legatario ex art. 540 c.c. ed aventi causa

dall’erede . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 610

36.4. Conflitto fra erede vero ed avente causa a titolo oneroso

dall’erede apparente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615

36.5. Conflitto fra erede o legatario vero ed avente causa a titolo

gratuito dall’erede o legatario apparente . . . . . . . . . . . . 621

36.6. L’usucapione decennale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 630

37. La rinuncia all’eredità o al legato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 632

CAPITOLO VI

LA TRASCRIZIONE DELLE DOMANDE

GIUDIZIALI E DELLE SENTENZE

38. Generalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 639

39. L’esecuzione della trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 650

40. Effetti della trascrizione delle domande giudiziali . . . . . . . . . . . 657

41. Le domande di risoluzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 664

42. Le domande di esecuzione in forma specifica . . . . . . . . . . . . . 666

42.1. Rapporto tra trascrizione del preliminare e trascrizione delle

domande di esecuzione in forma specifica . . . . . . . . . . . 675

43. Le domande di accertamento della sottoscrizione . . . . . . . . . . . 680

44. Le domande di simulazione e di revoca . . . . . . . . . . . . . . . . . 685

45. Le domande di nullità: la c. d. pubblicità sanante . . . . . . . . . . 688

45.1. Presupposti della pubblicità sanante . . . . . . . . . . . . . . . 691

46. Le domande di annullamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 698

47. Le domande dirette ad impugnare la validità della trascrizione . . 699

48. Le domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto

a causa di morte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 701

49. Le domande di riduzione delle donazioni e delle disposizioni

testamentarie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 716

50. Le domande di revocazione delle sentenze e opposizione di terzo. 720

51. Le domande di rivendicazione e di accertamento della proprietà e

di altri diritti reali di godimento su beni immobili . . . . . . . . . . 721

51.1. Casistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 726

52. La domanda di devoluzione del fondo enfiteutico . . . . . . . . . . 733

53. Le domande e le dichiarazioni di riscatto nella vendita di beni

immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 734

53.1. L’atto di riscatto nelle prelazioni legali . . . . . . . . . . . . . 736

54. Gli atti e le domande che interrompono il corso dell’usucapione di

beni immobili. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 748

55. La sentenza di usucapione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 751

55.1. Effetti della trascrizione della sentenza di usucapione. . . . 756

55.2. La vendita di immobile usucapito . . . . . . . . . . . . . . . . 762

55.3. L’accertamento negoziale dell’usucapione . . . . . . . . . . . 772

56. Altri acquisti a titolo originario e le sentenze di estinzione per

prescrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 776

57. Durata dell’efficacia della trascrizione della domanda giudiziale . 777

CAPITOLO VII

L’ANNOTAZIONE

58. L’annotazione in generale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 785

59. Oggetto dell’annotazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 787

59.1. L’annotazione dell’avveramento della condizione . . . . . . . 789

59.2. L’annotazione del mutuo dissenso . . . . . . . . . . . . . . . . 793

59.3. La devoluzione del fondo enfiteutico . . . . . . . . . . . . . . 800

59.4. Altre annotazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 800

60. Forme per l’annotazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 804

CAPITOLO VIII

L’ESECUZIONE

DELLA PUBBLICITÀ IMMOBILIARE

61. I titoli per la trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 809

62. Le scritture private non autenticate ma depositate presso il notaio. 812

63. Le scritture private con sottoscrizioni autenticate o accertate

giudizialmente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 817

64. Le sentenze ed i titoli di formazione giudiziale . . . . . . . . . . . . 821

65. Gli atti esteri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 832

66. Atti da presentare al conservatore per la trascrizione . . . . . . . . 837

67. La nota di trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 840

68. Il rapporto nota-titolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 844

69. Il contenuto della nota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 848

69.1. Le generalità delle parti ed il regime patrimoniale . . . . . . 851

69.1.1. La trascrizione degli atti di acquisto di beni immobili

compiuti da uno solo dei coniugi in regime di

comunione legale dei beni . . . . . . . . . . . . . . . . 861

69.2. Le persone giuridiche e gli enti . . . . . . . . . . . . . . . . . . 871

69.2.1. I fondi immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 873

69.3. Le indicazioni circa il titolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 878

69.4. Gli immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 879

69.5. Il termine e la condizione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 884

70. Il titolo per la trascrizione degli acquisti a causa di morte . . . . . 890

70.1. Il contenuto della nota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 894

70.2. Gli immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 897

70.3. La condizione, il termine e la sostituzione fedecommissaria. 902

70.4. Ulteriori trascrizioni a causa di morte in base allo stesso

titolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 904

70.5. Trascrizioni a causa di morte in luogo di altri chiamati. . . 905

71. Ufficio competente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 906

72. Obblighi di conservazione e trascrizione del conservatore . . . . . 912

73. Omissioni o inesattezze nelle note: il rifiuto del conservatore . . . 918

73.1. L’invalidità della trascrizione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 921

73.2. Casistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 927

CAPITOLO IX

GLI AUTORI DELLA TRASCRIZIONE

74. L’obbligo di eseguire la trascrizione in generale . . . . . . . . . . . . 937

75. La responsabilità del notaio per tardiva trascrizione . . . . . . . . . 939

75.1. La valutazione del ritardo nella casistica . . . . . . . . . . . . 947

76. La richiesta delle parti di non trascrivere . . . . . . . . . . . . . . . . 952

77. La responsabilità di altri soggetti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 958

78. Il controllo del conservatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 960

78.1. I motivi del rifiuto del conservatore . . . . . . . . . . . . . . . 964

78.2. Casistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 968

78.3. Il ricorso contro il rifiuto del conservatore . . . . . . . . . . . 980

78.3.1.L’impugnazione del provvedimento presidenziale . . . . . . 984

79. La responsabilità del conservatore. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 988

80. La trascrizione con riserva. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 989

80.1. Le ipotesi di trascrizione con riserva. . . . . . . . . . . . . . . 994

80.2. Il ricorso contro la trascrizione con riserva. . . . . . . . . . . 997

81. Altri obblighi del conservatore: l’ispezione diretta dei registri

immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1004

81.1. Il rilascio di copie e certificati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1008

CAPITOLO X

LA CANCELLAZIONE

DELLA TRASCRIZIONE

82. La cancellazione della trascrizione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1013

83. Ambito di applicazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1014

84. Il titolo per la cancellazione della trascrizione delle domande

giudiziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1018

84.1. Il consenso delle parti interessate . . . . . . . . . . . . . . . . . 1019

84.2. Il provvedimento del giudice. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1024

84.3. I provvedimenti d’urgenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1035

84.4. La mancanza dell’ordine di cancellazione. . . . . . . . . . . . 1043

85. La cancellazione dell’indicazione della condizione o del termine . 1054

86. La cancellazione della trascrizione dei contratti preliminari . . . . 1059

Indice bibliografico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1065

Indice analitico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1091